Điều gì có thể thay đổi quanh Eden Center — và điều gì đã được duyệt tại Cavalier Club?

Xác định vị trí

Hai nơi gần nhau, nhưng ranh giới hành chính làm câu chuyện khác đi.

East End Small Area Plan bao phủ khu vực khoảng mười ô phố, giới hạn bởi Wilson Boulevard, East Broad Street và Hillwood Avenue. Thành phố cho biết khu vực gồm Eden Center, BJ’s Wholesale Club, Koons Ford, 24 Hour Fitness và các cơ sở nhỏ hơn, không có nhà ở trong ranh giới quy hoạch. Eden Center nằm tại 6751–6799 Wilson Boulevard và rộng hơn 15 acre theo kế hoạch đã thông qua.

Cavalier Club nằm phía tây Arlington County và phía đông City of Falls Church, tại 6200 Wilson Boulevard, gần McKinley Road và North Ohio Street. Phần đất Fairfax County rộng khoảng 5,58 acre. Tòa căn hộ mười hai tầng hiện hữu và bãi đỗ xe mặt đất nằm phía Fairfax của một bất động sản vắt qua ranh giới quận; một phần bãi xe khác nằm tại Arlington County. Các ý tưởng East End của Thành phố không phê duyệt công việc trên phần đất Fairfax đó.

Nguồn và tài liệu đọc thêm: City of Falls Church: trang East End Small Area Plan ↗ City of Falls Church: East End Small Area Plan bản cuối ↗ Eden Center: thông tin hiện tại và danh bạ cơ sở kinh doanh ↗ Eden Center: lịch sử chính thức và thông tin trung tâm ↗

Eden Center

Bảo tồn trong kế hoạch đã thông qua nghĩa là giữ động lực văn hóa tiếp tục hoạt động.

Kế hoạch East End xem Eden Center không chỉ là tập hợp các cửa hàng. Tài liệu mô tả nơi đây là điểm tựa văn hóa của cộng đồng người Mỹ gốc Việt, gắn bản sắc đó với gìn giữ nơi chốn, bảo tồn doanh nghiệp và công nhận khu văn hóa. Kế hoạch cũng ghi lại lịch sử: sau khi Sài Gòn thất thủ, thương nhân Việt xây dựng Little Saigon trong hành lang Clarendon–Ballston của Arlington; giá đất tăng và xây dựng Metro khiến nhiều cơ sở phải di dời, một số chuyển tới trung tâm Plaza Seven cũ ở Falls Church. Tên Eden có từ năm 1984.

Kế hoạch khuyến nghị duy trì, cải thiện các tòa Eden hiện hữu; mọi sửa chữa hay cải thiện cần đi kèm kế hoạch rõ ràng hỗ trợ và giữ khách thuê hiện tại. Tài liệu còn đề nghị nghiên cứu gara nhiều tầng để dành thêm mặt đất cho cộng đồng, quảng trường công cộng lâu dài, kết nối rộng và an toàn hơn, cùng khả năng có khách sạn boutique trung tầng phục vụ khách thăm. Đây là các khuyến nghị chính sách đã thông qua, không phải bảo đảm hợp đồng thuê, biện pháp bảo vệ người thuê hoặc phê duyệt khách sạn, gara hay tòa Eden mới.

Phân biệt này quan trọng vì chữ bảo tồn có thể nghe mạnh hơn những gì tài liệu quy định. Kế hoạch đặt giá trị và ưu tiên cho quyết định tương lai; không đóng băng tiền thuê, buộc mọi cơ sở ở lại hay cấp phép xây dựng. Trong quá trình thông qua năm 2023, chủ Eden Center nói không có kế hoạch tái phát triển bất động sản, mà tập trung vận hành, cải thiện và làm đẹp trung tâm hiện có. Tính đến ngày bài được viết, chưa xác định được hồ sơ tái phát triển riêng cho Eden hoặc lịch thi công.

Nguồn và tài liệu đọc thêm: City of Falls Church: các trang bảo tồn Eden Center và văn hóa Việt ↗ City of Falls Church: hồ sơ thông qua East End ngày 26/6/2023 ↗ Falls Church Pulse: phát biểu của chủ sở hữu trong quy hoạch East End ↗ City of Falls Church: Node 2 và tầm nhìn Eden Center ↗

Phía BJ’s

Mở rộng có thể là khu văn hóa lớn hơn, không phải tòa Eden lớn hơn.

Node 3 bao gồm các bất động sản phía đông Roosevelt Boulevard và xác định BJ’s Wholesale, Koons, Public Storage là vùng cơ hội dài hạn. Tài liệu gợi ý tái phát triển hạn chế hoặc phối hợp giữa những khu đất lớn này có thể tạo đường phố sôi động hơn, nhà hàng và cửa hàng mới ở tầng trệt, không gian xanh cùng kết nối trở về Eden Center. Khi bổ sung nhà ở, kế hoạch cũng khuyến nghị nhà giá phải chăng hoặc nhà dành cho nhiều mức thu nhập.

Ý tưởng đáng nhớ nhất là khả năng tái sử dụng tòa BJ’s thành khu ẩm thực, không gian chế tác sáng tạo hoặc công năng quy mô lớn khác. Kế hoạch còn bàn về chợ trong nhà/ngoài trời mang định hướng châu Á, khách sạn phục vụ du lịch văn hóa, trung tâm cộng đồng, lớp học, phòng văn hóa Việt và thư viện. Đây là ví dụ để chủ đất và người nộp hồ sơ tương lai nghiên cứu. Kế hoạch đã thông qua không nói BJ’s, Koons hay Public Storage sẽ đóng cửa, đổi chủ, nhập thành một dự án hoặc đã được duyệt phá dỡ.

Vì vậy cần thận trọng với từ mở rộng. Tài liệu mô tả cơ hội mở rộng môi trường văn hóa và thương mại của Eden sang một East End rộng hơn, không xác lập phần xây nối vào các tòa hiện có của Eden Center. Đề xuất tương lai trên bất kỳ khu đất nào vẫn cần xem xét sử dụng đất, thiết kế, giao thông và quy trình công khai riêng.

Nguồn và tài liệu đọc thêm: City of Falls Church: các trang bảo tồn Eden Center và văn hóa Việt ↗ City of Falls Church: Node 3 và các ý tưởng phía BJ’s ↗

Cavalier Club

Fairfax County đã duyệt dự án cụ thể, trong khi ý tưởng Eden vẫn là định hướng chính sách.

Hồ sơ Cavalier Club đi qua quy trình riêng của Fairfax County. Planning Commission duyệt Final Development Plan liên quan ngày 24/6/2026; Board of Supervisors duyệt đổi phân vùng RZ-2024-MA-00013 ngày 14/7. Thư ngày 20/7 của thư ký nêu phê duyệt phải tuân thủ các cam kết đã ký ngày 9/7 và kế hoạch cuối cùng sửa đổi đến ngày 3/6.

Kế hoạch được duyệt giữ tòa nhà nhiều căn mười hai tầng, 220 căn hiện hữu. Kế hoạch cho phép tòa hỗn hợp mới tám tầng với tối đa 229.000 feet vuông tổng diện tích sàn, gồm tối đa 224.000 feet vuông nhà ở và 5.000 feet vuông phi nhà ở. Thông tin công khai về kế hoạch nêu 238 căn hộ bổ sung, đưa tổng cả bất động sản lên tối đa 458 căn. Tòa mới tách biệt với tháp hiện hữu; 458 là tổng số, không phải số căn mới.

Kế hoạch cũng cho phép gara độc lập. Bố trí được duyệt và thông tin dự án xác định gara năm tầng 366 chỗ, lối nối có mái và thay thế phần lớn bãi xe mặt đất. Cam kết yêu cầu ít nhất 0,64 acre công viên công chúng được vào: Cavalier Club Park khoảng 0,50 acre có bãi cỏ, ghế, kết cấu che nắng và điểm nhấn, cùng Wilson Boulevard Gateway Plaza khoảng 0,13 acre. Quyền công chúng đi vào và cải thiện cho người đi bộ thuộc gói phê duyệt, với đường dùng chung và dải cảnh quan đệm được mô tả dọc Wilson Boulevard.

Khả năng chi trả gắn với điều kiện cụ thể, không phải khẩu hiệu. Tòa mới phải cung cấp nhà dành cho lực lượng lao động tương đương ít nhất 10% số căn xây tại đó. Chủ sở hữu cũng phải tìm cách đạt thỏa thuận với Fairfax County Redevelopment and Housing Authority, có thể giữ ít nhất 23 phòng ngủ trong tòa hiện hữu cho hộ có thu nhập bằng hoặc dưới 60% thu nhập trung vị khu vực. Thỏa thuận phụ thuộc vào chủ sở hữu, cơ quan nhà ở và bên cho vay chấp nhận điều khoản; nếu không ký kịp, cam kết chuyển thêm nghĩa vụ nhà giá phải chăng sang tòa mới.

Nguồn và tài liệu đọc thêm: Fairfax County: trang sửa đổi quy hoạch Cavalier Club, thông qua 5/5/2026 ↗ Fairfax County: Sửa đổi 2026-04 đã thông qua cho Cavalier Club ↗ Fairfax County PLUS: đổi phân vùng Cavalier Club RZ-2024-MA-00013 đã duyệt ↗ Fairfax County PLUS: Cavalier Club FDP-2024-MA-00013 đã duyệt ↗ Fairfax County: báo cáo chuyên viên và ý tưởng Cavalier Club ↗

Điều gì tiếp theo

Một bên cần hồ sơ tương lai. Bên kia cần giấy phép và quyết định xây dựng.

Với Eden Center, tín hiệu quan trọng tiếp theo sẽ là hồ sơ riêng của bất động sản, hành động chính thức về khu văn hóa, đầu tư không gian công cộng hoặc cải tạo do chủ sở hữu dẫn dắt có tài liệu xác nhận. Trước đó, kế hoạch East End vẫn là khuôn khổ thể hiện Thành phố muốn các đề xuất tương lai xử lý văn hóa, doanh nghiệp, giao thông, không gian mở và di dời như thế nào. Phép thử thực tế là tái đầu tư có làm khu hiện hữu mạnh hơn mà không coi doanh nghiệp là những phần có thể thay tùy ý hay không.

Với Cavalier Club, đổi phân vùng và FDP đã được duyệt, nhưng phê duyệt không phải khởi công. Các bước tiếp theo gồm xét bản vẽ hiện trường và công trình, thực hiện hoặc giải quyết phương án giữ nhà ở, tài chính xây dựng, giấy phép và trao đổi với người thuê về ảnh hưởng thi công. Cam kết được duyệt yêu cầu thông báo bằng văn bản cho cư dân hiện hữu về khả năng gián đoạn tiện ích và các tác động khác. Tính đến tháng 9/2026 chưa xác định được ngày khởi công hay hoàn thành công khai đáng tin cậy.

Với người mua sắm, cơ sở kinh doanh và cư dân gần đó, hai dự án tạo ra các thay đổi khác nhau. Kế hoạch Eden đặt câu hỏi liệu một trung tâm văn hóa sống động có thể có tòa nhà, chỗ đỗ xe và không gian công cộng tốt hơn mà không mất bản sắc. Cavalier Club thêm nhà và tiện ích công cộng vào khu căn hộ hiện hữu, đồng thời đưa đến nhiều năm thi công, thêm cư dân và quan hệ mới với Wilson Boulevard. Chúng có thể định hình cùng cảnh quan đời sống, nhưng quyết định đến từ các chính quyền và tài liệu khác nhau.

Nguồn và tài liệu đọc thêm: City of Falls Church: East End Small Area Plan bản cuối ↗ Fairfax County: Sửa đổi 2026-04 đã thông qua cho Cavalier Club ↗ Annandale Today: hội đồng duyệt tòa Cavalier Club mới ↗